Asesoría inmobiliaria

El futuro comprador o vendedor de un inmueble se le recomienda que, antes de formalizar la operación, tenga en cuenta algunos factores muy complejos, de tipo constructivo, urbanístico, jurídico, fiscales, financieros, etc. Para salvar estos obstáculos se recomienda acudir a un profesional especializado que, por sus conocimientos, experiencia y garantías, pueda proporcionar asesoramiento adecuado.

Como adelanto les ofrecemos unos breves consejos que estamos seguros les ayudarán a la hora de afrontar tan importante paso.

TITULARIDAD DEL INMUEBLE

En primer lugar, el futuro comprador debe asegurarse de la titularidad del vendedor, así como del régimen y situación jurídica del inmueble (si es libre o está acogido a protección oficial, si se rige por el régimen de propiedad horizontal o el de multipropiedad), existencia de cargas o gravámenes, como hipotecas, embargos, etc.

El Registro de la Propiedad de cada zona territorial es el mejor instrumento jurídico de información y garantía. Únicamente la inscripción de la compraventa en el registro hace prueba frente a terceros, de manera que el que compra en base al registro no puede verse sorprendido por posibles titulares o cargas que no aparezcan inscritas.

El Registro de la Propiedad tiene carácter público, y por tanto, cabe consultar libremente y solicitar notas o certificaciones sobre la titularidad, cargas o gravámenes que afectan a un bien inmueble concreto.

REQUISITOS URBANÍSTICOS

El comprador del inmueble debe comprobar que éste ha sido construido cumpliendo todas las normas urbanísticas y ordenanzas municipales, en especial que ha obtenido la correspondiente licencia municipal de obras. Si el vendedor no proporciona los oportunos justificantes, puede solicitarse la correspondiente certificación al Ayuntamiento al que pertenezca el inmueble.

DOCUMENTOS DE COMPRA

Puede formalizarse de dos maneras: documento privado o documento público.

Documento privado: éste ha de estar suscrito necesariamente por el vendedor que sea titular registral y por el comprador, o personas que legalmente les representen mediante poder notarial expreso para dicho acto. Cuando se trate de Viviendas de Protección Oficial, el contrato deberá ser visado obligatoriamente por los organismos competentes de la comunidad autónoma. Si se quiere una vivienda en fase de proyecto, en construcción o terminada, las cantidades anticipadas a cuenta del precio tienen que asegurarse mediante contrato de seguro o aval bancario, debiendo entregarse al comprador el pertinente documento que lo acredite. Todo ello hasta tanto se formalice la escritura pública, ya que el documento privado sólo produce plenos efectos entre las partes, no frente a terceros.

Documento público: Conocido como escritura pública, es aquél que está intervenido por Notario, quien, además de asesorar a las partes, garantiza la legitimidad de las firmas y da fe pública de la fecha y contenido de la compraventa; este documento público es el necesario para poder inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Para mayor garantía del adquirente, es aconsejable formalizar la adquisición en escritura pública, procediéndose seguidamente a la inscripción en el Registro.

OTRAS RECOMENDACIONES

a) La comprobación en el Registro de la Propiedad, tiene por finalidad asegurarse de que el inmueble que se compra coincide con el que aparece inscrito; es por ello conveniente tomar buena nota de los datos de situación, titularidad, superficie, cuota de comunidad asignada a efectos de participación en los gastos de mantenimiento y servicios del inmueble, etc..

b) El vendedor, si se trata de obra nueva, deberá entregar la documentación exigida por la normativa sobre la protección al consumidor y deberá mostrar la licencia y autorización municipal de primera utilización de edificios; en su defecto la llamada cédula de habitabilidad. c) Cuando se trate de Viviendas de Protección Oficial, destinadas a residencia habitual y permanente, debe exigir del vendedor la cédula de calificación definitiva, en la que, entre otros extremos, constan los precios máximos autorizados, superficies útiles, etc.

d) Es muy importante que el comprador se ponga en contacto con el Administrador de la finca o de la comunidad de propietarios, ya que es la persona que puede proporcionar certificado acreditativo del estado de pagos de las cuentas mensuales, de la unidad registral cuya compraventa se interesa, así como la existencia de pagos pendientes y derramas acordadas. También deberá proveerse de una copia de los estatutos de la comunidad y de los últimos recibos pagados de I.B.I., por cuanto los impagados recaen sobre la propiedad.

e) Al ser el adquiriente un extranjero, la escritura notarial exigirá la presentación de un certificado de entidad bancaria acreditativo de que el pago se realiza por cambio de divisas procedentes del exterior. Es necesario acreditar tal circunstancia por si algún día decide vender su propiedad y transferir fuera de España el importe recibido por la venta. Toda operación inmobiliaria devenga una serie de gastos e impuestos.

GASTOS

a) Honorarios de consultas al Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Abogado, etc.

b) Honorarios de Notario por otorgamiento de escritura pública. c) Honorarios del Registrador de la Propiedad por la inscripción en el registro de la citada escritura pública de compraventa.

IMPUESTOS

a) Comprador: El IVA (Impuesto sobre el Valor añadido), únicamente aplicable en primera transmisión, supone el un porcentaje para las viviendas y anejos y un porcentaje superior para el caso de locales comerciales y garajes. Las viviendas de VPO tributan a un inferior porcentaje en IVA. También se abonará el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) estando las VPO exentas del mismo.

Si se trata de segundas o ulteriores transmisiones, están exentas de IVA, pero se ha de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), actualmente del 10 %, existiendo la posibilidad de ser inferior en casos excepcionales que cumplan ciertos requisitos, como edad y finalidad de la vivienda.

b) Vendedor: Arbitrio Municipal de Plusvalía (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos), cuyo importe está en función de la superficie, situación, y cuota de comunidad de la finca y del tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble por el vendedor, hasta la actual transmisión. En el IRPF se soportará una reducción o incremento en la base.